¡Deudores de los condominios pueden ser embargados!
Uno de los problemas más graves en los condominios y que en gran medida llevan a estos al deterioro y abandono, es la mora en el pago de cuotas de mantenimiento y administración. Este problema es generado algunas veces por ignorancia y otras por la simple renuencia de algunos condóminos que al llegar a vivir a un régimen condominal.
Toda persona que adquiere un bien inmueble en régimen de condominio, debe saber que pagar la cuota de mantenimiento y administración es indispensable para la conservación y reparación de las instalaciones del condominio, que por el simple uso y transcurso del tiempo sufren deterioro y desgaste, cuando el número de morosos incrementa y las deudas representan grandes cantidades de dinero, las administraciones de estos condominios están imposibilitadas de pagar los servicios básicos, (Vigilancia, honorarios de administración, limpieza, jardinería, luz de áreas comunes, recolección de basura, mantenimiento de elevadores, etc.), como consecuencia, se dejan de prestar servicios y otros dejan de funcionar, el aspecto del condominio ya no es como en un principio y el estado que guardan las áreas, son usadas como justificación para negarse al pago, generando un círculo vicioso que lleva a la perdida grave de valor de la propiedad.
La Ley de propiedad en condominio para inmuebles del Distrito Federal, contempla varios medios que tiene la administración para hacer el requerimiento del pago a los condóminos deudores:
El requerimiento personal: Es el que hace de forma verbal o escrita el administrador para informarle al condómino, que tiene un adeudo y que debe pagarlo;
La queja condominal: Es un procedimiento administrativo donde al administrador solicita a la Procuraduría Social, su intervención para llevar una mediación y poder resolver voluntariamente el adeudo;
El Procedimiento Administrativo de Aplicación de Sanciones: Es también un procedimiento administrativo, mediante el cual, administrador solicita a la procuraduría social la aplicación de una sanción (multa) al condómino en mora;
El Juicio Ejecutivo Civil es una instancia judicial en la que se demanda el pago de la deuda con sus intereses, mediante un juicio civil para embargar los bienes del deudor para garantizar y en su momento se pueden rematar estos bienes para cobrar.
El Juicio Ejecutivo, es la última instancia posible para el cobro del adeudo de cuotas de mantenimiento, administración y cuota de reserva, así como los intereses legales que se haya determinado en Asamblea, durante esta instancia, el Administrador en ejercicio de la representación legal de los condóminos, demanda a los deudores ante un Juez Civil, el pago total del adeudo y solicita que se ordene el embargo de bienes muebles o inmuebles para garantizar el monto total, una vez aceptada la demanda, el juez ordena al actuario a cargo, practicar una diligencia de emplazamiento y embargo de bienes, durante ésta, se le requiere al deudor el pago total del adeudo, en caso de negarse o manifestar que no esta en posibilidades de pagarlo, se le solicitará que designe los bienes con que se garantiza el pago, si éste no pudiera o se negara, el administrador podrá señalar los bienes a embargar, incluyendo la misma propiedad, residencia, departamento o local comercial. Practicada la diligencia se inscribe el embargo ante el Registro Público de la Propiedad, una vez concluido el el procedimiento legal, si el deudor no liquida la deuda, los bienes embargados pueden ser rematados para cobrar el dinero.
Este procedimiento de embargo, resulta costoso y difícil para los deudores, quienes forzosamente necesitaran asesoría y asistencia de un abogado, así como cubrir los gastos que devienen del juicio, situación que pudo haberse evitado con su pago puntual de cuotas de mantenimiento.
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